合同三十六计丨第十九计 前置解约 损失可避
发布日期:10月14日 13:45 浏览次数:44

合同签订,双方缔结盟约,而当想解散结盟时,则需要解除合同。合同签署履行后,当事人一方或者双方都可以依照法律规定或是双方之间的约定来解除合同。

因而在签署时,虽然双方抱着良好合作的目标,但在法律上嘉兴法务只依靠诚信是无法维护自己利益的。此时需要对合同的解除条款妥善考虑,俗话说买卖不成仁义在,合同的解除不仅要考虑合法性也要考虑实际交易过程双方影响的最小化

2014年2月,张某与置业公司签订《商品房买卖合同》一份,约定:张某购买置业公司的位于某市凯旋华府小区12幢10单元1107号商品房一套(在建),房屋总价63万元,合同附件为房屋的平面图。合同签订当日,张某一次性支付了房款63万元。

但2015年6月,置业公司交房时,张某发现房屋实际左右格局与宣传册及合同附件的图形位置相反。2015年7月5日,张某向置业公司发函,要求解除合同,置业公司拒绝。故双方协商不成。张某以无法实现合同目的为由起诉置业公司解除合同,退回房款63万元。

嘉兴律师解读:

1、本案张某的合同目的。 

虽然合同法在很多地方使用了合同目的的概念,但并未就合同目的的定义进行明确的规定。合同目的一般理解指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。

张某作为购房者,其客观目的在于取得房屋所有权,用于居住、孩子入学等,本案房屋为期房,实际交付的房屋实际格局与宣传册及合同附件的图形位置相反。该房屋虽然不影响实际居住,但房屋内部左右布局合同已明确约定,张某将房屋内部左右布局作为其选择该房屋的本意和动机,系其特定的合同目的

2、置业公司是否构成根本违约,本案合同是否可以解除?

由于置业公司确实未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换,导致张某的合同目的落空,但是否足以认定置业公司构成根本违约,还是存在部分争议。本案一审张某败诉,但最终,二审法院认为房屋并非普通商品,购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理,法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利,改判解除合同,置业公司退回张某房款。

      嘉兴法律顾问建议:

一、合同解除的方式

1、法定解除与约定解除

法定解除即指根据法律规定而解除合同,如上述案例就属于法定解除。

《合同法》第94条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:1、因不可抗力致使不能实现合同目的;2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;5、法律规定的其他情形。

约定解除,是指当事人以合同形式,约定为一方或双方保留解除权的解除。其中,保留解除权的合意,称之为解约条款。解除权可以保留给当事人一方,也可以保留给当事人双方。保留解除权,可以在当事人订立合同时约定,也可以在以后另订立保留解除权的合同。

2、协议解除与单方面解除

当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

单方面解除是实践中最容易遇到问题的方式,尤其是不存在法定解除的条件时,对方又一直不履行合同约定,如果想直接解除合同,自己反而却会变成违约方。所以,在签署商事合同时,要意识到这笔交易可能出现的风险,一定要设置单方面解除权条款,即在出现何种情形时,一方可单方面解除合同。只有对单方面解除合同有明确约定,才能在合作僵持时打破冰局,将自己的损失降至最低。

二、合同解除的程序

无论是以何种方式解除合同,均需以明确的意思表达告知并送达对方当事人。建议采取书面发函的方式,注意保留送达记录。

 嘉兴公司法务注意实际解除合同的过程中,出现协商一致的情况比较少,尤其走到诉讼程序嘉兴打官司的,往往是都觉得自己的损失比对方大,因此,在签订合同时,一定要对合同的解除条件进行详细明确的约定,事先预判可能发生解除的情形,在发生状况时避免不必要的纠纷,减少各方损失。专业合同,天鸿商君常法中心为你服务!


作者:薛莉律师(浙江天鸿律师事务所)

审核:王舒琪律师

校对:陈月婷律师


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