一、  案情焦点

2017年12月2日，王某与A公司签订《B大厦认购协议书》，约定王某向A公司定购B大厦商办楼的709室，总房款523119元。约定2017年12月2日，王某向A公司支付认购定金50000元。王某应在2017年12月20日前到A公司处签订正式的《商品房买卖合同》。王某如未能在约定期限内支付任一款项或签订《商品房买卖合同》，A公司有权解除本协议书，本协议书中所预定的房屋不再保留，A公司可自行处理，同时，王某已支付的认购定金不予退还。

签约当天，王某支付5万元定金。

后因王某为自由职业者，无法向银行申请贷款，故未与A公司签订正式的房屋买卖合同。

王某认为，A公司曾明确表示如果要购买涉案房屋则必须向银行贷款，但由于其为自由职业者，无法申请贷款，故造成未能正式签约的责任人应为A公司。王某起诉至法院，要求A公司退还5万元定金。

二、  办案思路

在接到A公司的委托后，张淳怡律师研究了双方签订的《B大厦认购协议书》及原告王某提交的证据，认为原告的诉请没有事实与法律依据。

第一，未能订立正式房屋买卖合同为原告原因。原告在与A公司签订《B大厦认购协议书》时，应该已完全审阅并了解过合同条款，已明确知晓了签订本约合同的时间以及没有在约定时间签订本约合同的后果。同时，原告没有证据表明被告要求原告的支付方式必须为贷款。现由于原告无力向银行贷款而无法签订本约合同，并且要求被告退还收取的5万元定金。被告认为，原告应当承担由于其原因而无法签约本约合同的不利后果。

第二，涉案合同应为商品房买卖预约合同。区分本约合同和预约合同的关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如果存在，一般应认定为预约合同；如果不存在，则无论合同名称为何，均应视为商品房买卖合同。

本案中的《B大厦认购协议书》缺失了商品房价款的付款方式及付款时间、商品房交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。故该份合同仅为商品房买卖预约合同。目的仅为约定在一定期限内原被告之间签订本约合同，即《商品房买卖合同》。

根据《商品房买卖合同司法解释》第4条的规定，因原告原因未能订立商品房买卖合同，被告有权解除合同并不予退还5万元定金。

三、  裁判结果

法院在研究了双方提供的证据，听取了双方律师的观点后，采信了张淳怡律师的观点。

法院认为双方签订的为商品房买卖预约合同，目的为约定在一定期限内签订本约合同，而原告无法举证证明未签订本约合同是被告过错，故根据《商品房买卖合同司法解释》第4条的规定及双方约定，被告有权被告有权解除合同并不予退还5万元定金。

最终，法院驳回了王某的诉讼请求。