案情焦点：

2012年2月22日，委托人（某门窗公司）与被告（发包方：某置业公司）签订某商务大楼的《门窗承包合同》，工程合同总价为500万元。委托人施工至2013年2月，因被告资金断裂，拖欠土建承包人工程款，土建承包人起诉到法院，要求对商务大楼拍卖款优先受偿。门窗进度款也停付，委托人门窗工程停工，但委托人未起诉。

2015年在法院调解下，该项目重启，2015年7月6日，委托人又与被告签订《补充协议》，确认继续施工，未完工项目200万元。完工后，被告将补充协议项下的款项付清，但原《承包合同》项下100万元工程仍未支付。

2017年12月底，法院对商务大楼整体开始评估，准备拍卖。委托人起诉，要求在欠付门窗工程款范围内对商务大楼拍卖款。由于被告欠债众多，商务大楼是唯一可执行财产，如果优先权被判决丧失 ，委托人债权基本能无法实现。

经法院审理，本案争议如下：

1、门窗工程款是否享有优先权？

2、建设工程优先权是否已丧失，优先权的起算点？

办案思路：

1、门窗工程款享有优先权

理由：门窗工程属于建设工程施工合同，同样属于建设工程整体竣工验收前必须完工的工作，与整体工程一起竣工验收，故门窗工程款属于建设工程价款。

2、优先受偿权未丧失，起算点为建设工程竣工验收日

理由： 1、虽门窗工程停工了，浙江省高级人民法院执行局浙高法执[2012]2号关于《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》第一条规定：“….发生建设工程施工合同纠纷时工程未实际竣工的，约定的竣工之日为六个月的起算点；约定的竣工日期早于实际停工日期的，实际停工之日为六个月的起算点…。”但本案承包合同未约定竣工验收的时间且在法院调解下，重新启动，也实际实际竣工验收了，因此并不适用实际停工的起算点。

且整个商务楼的竣工验收是在委托人起诉之后，因此，根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”因此，优先权未过行驶期限。

3、《补充协议》是原《门窗承包合同》的补充，由于整个商务大楼的门窗工程是一起施工，《补充协议》并没有将已完工部门的门窗工程进行清算，只是统计了未施工的工程量，故两份合同在门窗工程的实际施工上根本无法分割，《补充协议》是原承包合同的延续，所以整个门窗工程是一个整体施工的过程，不能分割，诉讼时效必须一起计算，不能割裂，故优先权的起算点也不能割裂，应按实际竣工时间为起算点。

4、从立法目的上，建设工程优先权设立的意义在于保护施工人的合法权益，因此适用竣工验收的起算点更符合立法目的。

5、经过检索，向法院提供同样的支持优先权未丧失的判例。

裁判结果：

代理人向法院发表了所有的代理意见，法院完全采纳，支持委托人仍享有优先权。